房地产市场新基调：消化存量，优化增量，防范风险！

元描述: 中央政治局会议为房地产市场定下新基调，强调消化存量、优化增量和防范风险，并首次提及“内卷”问题，意味着下半年政策将继续发力，推动行业健康发展。

引言:

2024年上半年，房地产市场持续低迷，下行趋势明显。面对严峻的形势，中共中央政治局于7月30日召开会议，对当前经济形势进行分析研究，并对下半年经济工作做出部署，其中房地产市场成为会议的重要议题。会议强调要持续防范化解重点领域风险，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持“消化存量和优化增量”的策略，并首次提出“防止内卷式恶性竞争”的警示。此次会议为房地产市场未来发展指明方向，将对下半年乃至未来的政策走向产生深远影响。

中央政治局会议：房地产市场新基调

消化存量，优化增量：房地产发展新模式

中央政治局会议明确指出，要“坚持消化存量和优化增量相结合”，这将成为贯穿今年下半年的重要工作，对于激发二手房市场活力，盘活烂尾楼、存量土地、商办项目等具有重要意义。

1. 消化存量：

  • 收购存量商品房用于保障性住房： 此次会议首次提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房，预计接下来各地收储范围将逐步扩容发力，落地速度将加快。

  • 收储范围逐步扩大： 目前收储的实施仍以中小城市为主，对整体市场的积极作用并不明显，需要大城市带头起到示范作用，以带动全国范围内的收储工作。

  • 去库存，改善房企资金链： 收购存量房用于保障房，既能去库存，也可改善房企资金链，从而实现房企在保交房上的主体责任，还能防止风险扩散，筹集保障房。

2. 优化增量：

  • 加快构建房地产发展新模式： 会议强调要加快构建房地产发展新模式，摒弃高周转、高杠杆的运营模式，促进房地产市场高质量发展。

  • 防范风险： “保交楼”是防范房地产市场风险的重点之一，未来仍会继续进行，通过稳定社会民生，实现房地产市场健康发展。

  • 挖掘新模式、挖掘增量： 下半年政策还将发力，挖掘新模式、挖掘增量，以对冲行业下行。

3. 政策措施：

  • 降息举动： 预计房地产政策会保持相对宽松的特征，下半年可能还会有降息举动，推动房贷利率继续下降。

  • 公积金政策调整： 公积金政策可能会大面积调整，例如二套公积金贷款首付比例降至20%，首套降至15%，以及下调公积金利率等。

防范“内卷”：规范行业秩序

此次政治局会议首次提到“内卷”问题，明确提出要“强化行业自律，防止‘内卷式’恶性竞争”。

“内卷”现象： 近期的房贷返佣事件即引起市场广泛关注，银行通过支付返佣费用，来获得贷款客户，这既加重了贷款成本、增加了不必要的环节，同时也干扰了市场秩序。

规范行业操作和秩序： 此次会议提出内卷的问题，意味着高层已经有了清晰的决策判断，即需要强化行业自律。从这个角度看，包括开发、中介、租赁、评估、贷款、抵押等领域都应梳理此类内卷现象，规范行业操作和秩序，确保在新一轮发展中有序前进。

总结：

中央政治局会议对房地产市场定下新基调，强调“消化存量、优化增量”的策略，并首次提出“防止内卷式恶性竞争”的警示。这表明下半年政策将继续发力，推动行业健康发展。预计未来房地产政策将更加注重风险防控，并通过优化市场结构，促进房地产市场高质量发展。

常见问题解答（FAQ）

1. 中央政治局会议对房地产市场有何重要意义？

此次会议为房地产市场未来发展指明方向，将对下半年乃至未来的政策走向产生深远影响。会议强调要持续防范化解重点领域风险，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，为房地产市场未来发展提供重要指引。

2. 会议提出的“消化存量和优化增量”的策略具体指什么？

“消化存量”指的是通过收购存量商品房用于保障性住房等措施，盘活存量房市场，减少库存。 “优化增量”指的是加快构建房地产发展新模式，摒弃高周转、高杠杆的运营模式，促进房地产市场高质量发展。

3. 会议首次提出“防止内卷式恶性竞争”意味着什么？

这意味着高层已经意识到房地产行业存在的“内卷”问题，并采取措施进行规范。 “内卷”现象指的是过度竞争，导致资源和效率的浪费。 会议提出要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争，目的是确保行业健康发展。

4. 下半年房地产政策将如何发力？

预计下半年房地产政策将保持相对宽松的特征，包括降息举动、公积金政策调整等。 政策将更加注重风险防控，并通过优化市场结构，促进房地产市场高质量发展。

5. 收购存量商品房用于保障性住房会对市场产生什么影响？

收购存量商品房用于保障性住房，能够有效去库存，改善房企资金链，并防止风险扩散，筹集保障房。 这将对房地产市场产生积极影响，促进行业健康发展。

6. 如何理解“加快构建房地产发展新模式”？

“加快构建房地产发展新模式”指的是要摒弃高周转、高杠杆的运营模式，转向更加注重质量和效益的发展模式。 这将有助于推动房地产市场转型升级，实现高质量发展。

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